Gayrimenkul inşaatı, alım ve satımı ile ilgili olarak vergi mevzuatımızda ilginç hükümler, dikkate alınmasında fayda olan hususlar bulunmaktadır.

Gayrimenkul alım-satımı ile ya da bina inşa edip satma ile devamlı olarak uğraşılıyor. Ve bu iş, bir ticari işletme bünyesinde yapılıyorsa, bu faaliyetin ilginç bir yönü söz konusu değildir. Bir işletmede herhangi bir mal satmakla, gayrimenkul satmak arasında, bu durumda, herhangi bir fark yoktur.

Ancak, ticaretle ve ticari işletme ile hiç ilgisi olmayan bir kişinin hasbelkader sahip olduğu bir gayrimenkulü satması halinde, ya da sahip olduğu bir arsasını kat karşılığı verip, karşılığında daire ya da daireler alması halinde vergi açısından dikkat edilmesi gereken çok önemli hususlar bulunmaktadır.

Bu konuda birkaç husustan bahsetmekte fayda görmekteyiz.

Bir kişinin üzerinde görünen bir gayrimenkul’u (arsa veya bina) tek işlem olarak bir başkasına satması halinde, eğer bu işten bir para kazanmışsa, Gelir Vergisi Kanununun Mükerrer 80 nci maddesi uyarınca, “Değer Artış Kazancı” elde etmiş sayılır. Eğer bu kazanç 6.000.-YTL.yi geçerse aşan kısmın beyan edilip vergisinin (Gelir Vergisi) ödenmesi gerekir.

Burada kazancın hesabı sırasında, gayrimenkulün iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen üretici fiyatları genel endeksindeki artış oranında artırılarak yeniden tesbit edilir ve bu bedel ile satış bedeli arasındaki fark kar veya zararı ifade eder.

Genel hüküm böyle olmakla birlikte, eğer bir gayrimenkul, iktisap tarihinden itibaren 4 yıl geçtikten (halen Cumhurbaşkanı onayı safhasında bulunan bir yasa ile bu süre 5 yıla çıkarılmaktadır) sonra satılırsa, elde edilecek kazanç ne kadar olursa olsun vergi dışı kalacaktır. 4 yılın hesabı tapu tarihinden, tapu tarihine olarak yapılacaktır.

Görüldüğü gibi bu süre çok önemlidir. Alım-satımda bunun dikkate alınmasında yarar vardır.

Burada, durum önemli ama basittir.

Asıl çapraşık olan bir kişinin sahip olduğu arsasını kat karşılığı verip birden fazla daire alması hallinde durumun ne olacağı ve nelere dikkat edilmesi gerektiğidir.

Bir arsanın kat karşılığı verilmesi ve karşılığında 5-6 daire alınması ve bu dairelerin birer ikişer satılması halinde iki ayrı safha ve iki ayrı işlem bulunmakta ve 4 yılın hesabı da bu iki ayrı işleme göre yapılmaktadır.

Önce arsayı verip karşılığında daireler alınması birinci safhadır. Burada 4 yılın hesabı arsanın tapudaki alış tarihi ile arsanın tapusunun müteahite veriliş tarihleri arasında yapılacaktır.
Bu iki tarih arasındaki fark 4 yılı geçiyorsa mesele yoktur. Kaç daire alınırsa alınsın durum değişmeyecektir. Ancak, işlemler arası süre 4 yılın altında ise, yine endeksleme yapılarak maliyet bulunacak, buna karşılık satış bedeli olarak alınan dairelerin toplam rayiç bedeli dikkate alınacaktır.

Şimdi, alınacak dairelerin adetleri ne olursa olsun bunların muhafaza edilip, kiraya verilmesi halinde problem çıkmayacaktır.

Ancak, bu dairelerden birisi satılmak istenirse, inşaatın bitim tarihi (oturma izni alınması, ya da fiilen kullanılması) ile satış tarihi arasında 4 yılın geçip geçmediğine göre “Değer Artış Kazancı” sağlanıp sağlanmadığı tesbit edilecektir.

Bir daire satışında pek problem olmayabilir, ancak, bu dairelerden bir yıl içinde iki tane, ya da birbirini izleyen iki yılda birer daire satılmaya kalkışılırsa, işte o zaman kıyamet kopacaktır.

Çünkü bu takdirde, mevzuatımız iki veya daha fazla daire satısında, gayrimenkul satışı ile DEVAMLI uğraşıldığını kabul ediyor, burada TİCARİ KAZANÇ elde edildiğini var sayarak, 4 yıllık süre hesabını kabul etmiyor, üstelik satışta Katma Değer Vergisini de istiyor.

Her ne kadar, 150 M2’ye kadar konutlarda K.D.V oranı %1 ise de, olayın ticari faaliyet sınırına girmesi, fevkalade tatsız olaylara sebep olmaktadır.

Gayrimenkul alım-satımı yapılırken ya da arsa karşılığı daireler alınırken ve bunları değerlendirirken, yukarıda açıkladığımız hususlara dikkat edilmesinde fayda görmekteyiz.


A.Tahir PEREK
Yeminli Mali Müşavir